القانون العقاري: أسباب و مسطرة تقييد الحقوق العينية في السجل العقاري

إن نظام التحفيظ العقاري يحتل مكانة متميزة على رأس الأنظمة القانونية الأكثر تطورا بمختلف تيارات التقدم، إذ يعد الوسيلة الفعالة لبناء المشروعات العملاقة، من خلال إدماجه للملكية العقارية في الحياة الاقتصادية و مساهمته في استقرار المعاملات و تسهيله للحصول على القروض الشيء الذي ينعكس إيجابا على مالية الأفراد و الاقتصاد الوطني. و بالتالي تعتبر عملية التحفيظ وسيلة هامة لحفظ و صيانة الثروة العقارية باعتبار أن الرسم العقاري يعطي للملكية قوة و مناعة و يحميها من كل تسلط أو عبث.

ذلك انه بعد إنشاء الرسم العقاري قد تقع على العقار المحفظ مجموعة من التغييرات و تترتب عنه حقوق عينية متنوعة، و عليه فان أي تصرف يتعلق بالعقار المؤسس له الرسم العقاري يجب أن يقيد في السجل العقاري و فق مسطرة خاصة نظمها المشرع المغربي تنظيما دقيقا، يترتب على عدم مراعاتها رفض طلب التقييد.

1- اسباب التقييد بالرسم العقاري الواردة في القانون 14.07:

الفصل 65 من قانون 14.07 ينص على انه " يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري، جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري، وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات، وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه".

عليه فبانعدام التقييد فان التصرف و الواقعة و الاتفاقات لا يمكن التمسك بها بالنسبة للغير لأنه يعتبر بحكم القانون غير موجود, و في هذا السياق ينص الفصل 66 من قانون 14.07 على ان " كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية. لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة".

و عليه فان اسباب التقييد يمكن ترتيبها كما يلي:

- الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض عندما تهدف الى تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه.

- جميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري، وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به، عندما يكون موضوع هذه الاحكام او هذه الاوامر او المحاضر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه.

الحقوق الشخصية المستمدة على سبيل الحصر:

- جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات.

- كل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء.

- كل ابراء لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء.

2- اسباب التقييد بالرسم العقاري خارج القانون 14.07:

بالإضافة الى الحقوق الواردة في الفصل 65 من قانون 14.07 هناك حقوق اخرى خارج هذا القانون, لا تعتبر موجودة الا بالتقييد بالرسم العقاري منها:

1- الحجز التحفظي الواقع على عقار محفظ و ما قد يتبعه من فك او تحويل الى حجز عقاري تنفيذي.

2- الرهن الاتفاقي الذي ينعقد كتابتا برضى الطرفين و لا يكون صحيحا الا اذا قيد بالرسم العقاري. م 174 من م.ح.ع.

3- الدعاوى الرامية الى استحقاق عقار محفظ او اسقاط حق منشئ او مغير لحق عيني على نفس العقار.

4- الابنية المعتبرة اثرية. ف 11 من ظهير 21 يوليوز 1945.

5- الحقوق المكتسبة على المياه العمومية. ظ 10.95.

6- كل ما يطلب تقييده في نفس الوقت الذي يطلب فيه تقييد الحق الاصلي من اسباب للفسخ او قيد على حق التصرف او تقييد خاص اخر, و الكل مع بيان الحالة المدنية للمستفيدين من التقييد المذكور.

و يرفق بالطلب كل حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به او كل عقد او وثيقة ادلي بها تدعيما لهذا الطلب.

3- مسطرة تقييد الحقوق العينية بالرسم العقاري:

إن نظام التحفيظ العقاري هو نظام خاص يعتمد على قواعد متينة لضبط الحقوق الواقعة على الملكية العقارية ضبطا محكما، ذلك أن الحقوق التي يتم تقييدها بالسجلات العقارية تكون محفوظة لدى محافظة الأملاك العقارية لاعتبارها عنوانا للحقيقة و مرجعا لكل من يريد الاطلاع على حالة العقار من الوجهتين سواء المادية او القانونية. بعد تأسيس الرسم العقاري فان أي تصرف يتعلق بالعقار المؤسس له الرسم العقاري يجب أن يقيد في السجل العقاري و فق مسطرة خاصة نظمها المشرع المغربي تنظيما دقيقا، يترتب على عدم مراعاتها رفض طلب التقييد, فالغاية من إنشاء السجل العقاري تتمثل في إشهار كل ما يتعلق بالعقارات، و ما يبرم من اتفاقات أو معاملات و ما ينشا عليها من تقييدات احتياطية ليكون الغير على علم بها، فتقييد الحقوق العينية في السجل العقاري أمر مرغوب فيه نظرا لما يترتب عليه من فوائد سواء بالنسبة للراشد أو القاصر أو المحجور عليه، فعملية التقييد هي إجراء يطلع بدور في غاية الأهمية متمثلا في صون الحقوق و إثباتها و تخويلها رتبة الأفضلية على الحقوق المقيدة في تاريخ لاحق على تقييدها.

و عليه ينص الفصل 69 من قانون 14.07 على انه " يجب على كل شخص يطلب تقييدا أو بيانا أو تقييدا احتياطيا بالرسم العقاري أن يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية طلبا مؤرخا وموقعا من طرفه أو من طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع. يجب أن يتضمن هذا الطلب بيان وتعيين ما يلي:

1- العقار الذي يعنيه التقييد وذلك ببيان رقم رسمه العقاري؛

2- نوع الحق المطلوب تقييده؛

3- أصل التملك وكذا نوع وتاريخ العقد الذي يثبته؛

4- الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه؛

يرفق بالطلب كل حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به أو كل عقد أو وثيقة أدلي بها تدعيما لهذا الطلب.

أ‌- طلب التقييد:

طبقا للفصل 69 من قانون 14.07 على كل صاحب حق يطلب تقييده بالرسم العقاري ان يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية طلبا مؤرخا وموقعا من طرفه أو من طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع, و يرفق بالطلب كل حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به أو كل عقد أو وثيقة أدلي بها تدعيما لهذا الطلب.

و إذا كان الطلب مؤسسا على وثيقة اتفاقية وطلب المحافظ على الأملاك العقارية بشأنه بيانات أو توضيحات إضافية، فإنه يجب أن يكون مؤرخا وموقعا من قبل الأطراف المعنية. ف 70 من ق 14.07.

و يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يطلب ترجمة الوثائق المدلى بها بواسطة ترجمان محلف إذا كانت محررة بلغة أجنبية. و يحتفظ بالطلب والوثائق المذكورة بأرشيف المحافظة العقارية، ويمكن أن تسلم لمودعها أو لغيره إذا طلب ذلك نسخا منها مشهود بمطابقتها للأصول المودعة. ف 71 من ق 14.07.

و يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتخذ سجلا للإيداع يثبت فيه حالا الإجراءات المطلوبة والوثائق المسلمة إليه بأرقام ترتيبية وحسب ورودها عليه دون ترك أي بياض ولا إحداث أي إقحام بين السطور. الفقرة 1 من ف 76 من ق 14.07.

كما يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق من أن التقييد موضوع الطلب لا يتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجيز التقييد. ف 74 من ق 14.07.

و يتم تقيد حقوق القاصرين والمحجورين بطلب من نوابهم الشرعيين أو الأوصياء عليهم وإلا فبطلب من القاضي المكلف بشؤون القاصرين أو وكيل الملك. ف 78 من ق 14.07.

ينجز كل تقييد بالرسم العقاري ببيانات موجزة ويؤرخ هذا التقييد ويوقع من طرف المحافظ على الأملاك العقارية تحت طائلة البطلان. ف 75 من ق 14.07.

و يحدد ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدها، باستثناء إذا ما قدمت في آن واحد عدة طلبات متعلقة بنفس العقار فإنه ينص على ذلك بسجل الإيداع وتقيد الحقوق بنفس الرتبة، فإن تنافى بعضها مع البعض رفض المحافظ على الأملاك العقارية التقييد. ف 76 و 77 من ق 14.07.

اذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري و لم تؤدى رسوم المحافظة العقارية داخل الاجل المقرر في الفصل 65 مكرر فان طالب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي 5 في المئة من مبلغ الرسوم المستحقة و ذلك عن الشهر الاول و الذي يلي تاريخ انقضاء الاجل القانوني و هو 3 اشهر, و 0,5 في المئة عن كل شهر او جزء من الشهر الموالي له.

و في حالة القوة القاهرة يمكن لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية ان يمنح الاعفاء من الغرامة لمن يطلبها بعد الادلاء بما يفيد استحقاقه الاعفاء من الغرامة. ف 65 مكرر من قانون 14.07.

و اذا كان طلب التقييد يتعلق بحق يقتضي انشاؤه موافقة المالك المقيد و الحائز لنظير الرسم العقاري فيجب على المحافظ على الاملاك العقارية ان يرفض التقييد عند عدم الادلاء بالنظير.

و في غير ذلك من الحالات فان المحافظ على الاملاك العقارية يقوم بالتقييد و يبلغه الى حائز النظير مع انذاره بوجوب تقديمه داخل اجل 20 يوما من تاريخ اجراء التقييد.

و يمكن للمحافظ العقاري ان ينجز هذه المطابقة تلقائيا كلما اتيحت له الفرصة و يصبح النظير الذي لم يودع بعد انصرام اجل الانذار مجردا من كل قيمة الى ان تتم المطابقة بينه و بين الرسم العقاري. و هذه الوضعية المؤقتة الناتجة عن عدم المطابقة تبلغ الى علم العموم بواسطة اعلان مختصر يعلق في لوحة بالمحافظة العقارية به و بكل الوسائل المتاحة.

و يمكن للمستفيد من القيد ايضا اذا بقي انذار المحافظ العقاري دون استجابة ان يطلب نظيرا جديدا من الرسم العقاري وفق مقتضيات الفصول 101 و 102 و 103 من قانون 14.07, و يصبح معها النظير الاول باطلا بصفة نهائية و لا ينتج أي اثر قانوني الفصل 89 من ق 14.07.

و المقتضيات الواردة في الفصل 89 لا تمنع الاطراف المعنيين بطلب التقييد من استعمال حقهم في اللجوء الى المحكمة الابتدائية قصد ايداع النظير بالمحافظة العقارية.

ب‌- تضمين طلب التقييد هوية الاطراف:

طبقا للفصل 69 من قانون 14.07 يتعين ان يتضمن طلب التقييد هوية الاطراف, و ان كان المشرع قد اقتصر على الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه, فان المحافظ عليه ان يتحقق من هوية المفوت وأهليته وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا وجوهرا تحت مسؤوليته وفقا للفصل 72 من ق 14.07.

و عليه فان هوية المفوت تكون في الرسم العقاري و يمكن للمحافظ على الاملاك العقارية الاطلاع عليها بسهولة, اما هوية المفوت اليه يمكن التعرف عليها في العقد و طلب التقييد, و في هذا الصدد ينص الفصل 73 من قانون 14.07 على انه تعتبر هوية كل طرف وصفته وأهليته محققة إذا استند الطلب على محررات رسمية وتعتبر هويته محققة إذا كانت التوقيعات الموضوعة بالطلب وبالعقود المدلى بها مصادق عليها من طرف السلطات المختصة.

و بالنسبة للقيمة القانونية للعقود فان تصحيح الامضاء الصادر عن الجهات المختصة هو المعتد به, و على هذه الدوائر ان تتأكد عمليا قبل تصحيح الامضاء من هوية المفوت و هوية المفوت اليه و من حالتهم المدنية, و اذا كان احد الاطراف لا يعرف التوقيع او لا يستطيعه فان التعريف به يتم امام السلطات المذكورة بمحضر شاهدين يعرفان التوقيع و يتوفران على الاهلية الازمة للتعاقد.

و يسوغ أن تكون الورقة العرفية مكتوبة بيد غير الشخص الملتزم بها بشرط أن تكون موقعة منه. ويلزم أن يكون التوقيع بيد الملتزم نفسه وأن يرد في أسفل الوثيقة ولا يقوم الطابع أو الختم مقام التوقيع، ويعتبر وجوده كعدمه. ف 426 من ق.ل.ع.

ت‌- بيان هوية العقار:

طبقا للفصل 69 من قانون 14.07 يتعين على كل شخص يطلب تقييدا او بيانا او تقييدا احتياطيا بالرسم العقاري ان يقدم للمحافظ العقاري طلبا مؤرخا وموقعا من طرفه أو من طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع. يجب أن يتضمن هذا الطلب بيان وتعيين ما يلي:

1- العقار الذي يعنيه التقييد وذلك ببيان رقم رسمه العقاري؛

2- نوع الحق المطلوب تقييده؛

3- أصل التملك وكذا نوع وتاريخ العقد الذي يثبته؛

4- الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه؛

5- وعند الاقتضاء بيان ما يطلب تقييده، في نفس الوقت الذي يطلب فيه تقييد الحق الأصلي، من أسباب الفسخ أو قيد على حق التصرف أو أي تقييد خاص آخر، والكل مع بيان الحالة المدنية للمستفيدين من التقييد المذكور. و يرفق بالطلب كل حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به أو كل عقد أو وثيقة أدلي بها تدعيما لهذا الطلب.

فالبيانات المتعلقة بالعقار – المساحة, الحدود, ... – تكون مدونة بالرسم العقاري.

ث‌- تحديد التصرف موضوع طلب التقييد:

يتعين على طالب تقييد حق من الحقوق ان يبين تملكه لهذه الحقوق, و ان يوضح في طلب خاص يؤرخه و يضمنه صفته و اهليته و حالته المدنية و نوع الحق الذي يرغب في تقييده و موضوعه و سببه و نطاقه و مداه و قيمته. و غالبا ما يكتفى في تحديد موضوع التصرف بالاستناد الى العقد.

و العقود المثبتة للتصرف في الحقوق العينية قد تكون منظمة في محررات رسمية او عرفية, لكن يجب ان تكون مكتوبة و ثابتة التاريخ كما ينص على ذلك الفصل 489 من ق.ل.ع.

ففي العقود الرسمية المحررة من دوي الاختصاص لا يجد فيها المحافظ صعوبة عند التقييد, اما العقود العرفية فان المحافظ العقاري يتوفر على سلطة تقديرية في هذا المجال.

كما يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتخذ سجلا للإيداع يثبت فيه حالا الإجراءات المطلوبة والوثائق المسلمة إليه بأرقام ترتيبية وحسب ورودها عليه دون ترك أي بياض ولا إحداث أي إقحام بين السطور. و إذا قدمت في آن واحد عدة طلبات متعلقة بنفس العقار فإنه ينص على ذلك بسجل الإيداع وتقيد الحقوق بنفس الرتبة، فإن تنافى بعضها مع البعض رفض المحافظ على الأملاك العقارية التقييد. الفصل 76 من قانون 14.07.

يحدد ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدها، باستثناء الحالة المقررة بالفقرة الأخيرة من الفصل السابق والمتعلقة بالتقييدات الواقعة بنفس الرتبة. الفصل 77 من قانون 14.07.

6- اجل تقييد الحقوق العينية:

حسب الفصل 65 من قانون 14.07 يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري، جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري، وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات، وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه.

هذا و قد نص الفصل 65 مكرر من نفس القانون على الاجل الذي يجب ان تقييد داخله هذه الحقوق, فقد جاء فيه انه يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل 65 في ثلاثة أشهر ويسري هذا الأجل بالنسبة:

1- للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به؛

2- للعقود الرسمية ابتداء من تاريخ تحريرها؛

3- للعقود العرفية ابتداء من تاريخ آخر تصحيح إمضاء عليها.

غير أن هذا الأجل لا يسري على العقود المشار إليها في البندين 2 و3 أعلاه إذا:

- كانت موضوع تقييد احتياطي طبقا للفصل 85؛

- تعلقت بالأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65 من هذا القانون.

إذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري ولم تؤد رسوم المحافظة العقارية داخل الأجل المقرر أعلاه، فإن طالب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي خمسة في المائة من مبلغ الرسوم المستحقة، وذلك عن الشهر الأول الذي يلي تاريخ انقضاء الأجل المذكور و0,5 في المائة عن كل شهر أو جزء من الشهر الموالي له.

يمكن لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، في حالة القوة القاهرة، أن يمنح الإعفاء من الغرامة المنصوص عليها أعلاه بعد الإدلاء بأي وثيقة تفيد ذلك.

و يمكن للمحافظ على الاملاك العقارية في حالة القوة القاهرة ان يمنح الاعفاء من الغرامة لمن يدلي باي وثيقة تفيد ذلك.

تنص المادة 174 من م.ح.ع على انه ينعقد الرهن الاتفاقي كتابة برضى الطرفين ولا يكون صحيحا إلا إذا قيد بالرسم العقاري. و حسب المادة 184 من نفس القانون تنص على انه إذا تعلق الرهن الاتفاقي بقرض قصير الأجل فإنه يمكن تأجيل تقييده بالرسم العقاري لمدة لا تتعدى 90 يوما، ولا يترتب عن هذا التأجيل فقد الدائن لمرتبته التي يبقى مكتسبا لها بشرط أن يتقيد بالمقتضيات المبينة في المادة 185. و هذه الاخيرة جاء فيها انه يودع الدائن المرتهن أصل العقد أو نسخة منه مع نظير الرسم العقاري بالمحافظة العقارية ويطلب كتابة من المحافظ على الأملاك العقارية أن يقيد حقه تقييدا احتياطيا وأن يحتفظ لديه بنظير الرسم العقاري ويمتنع من إجراء أي تقييد آخر برضى المالك وذلك مدة تسعين يوما تسري من تاريخ التقييد المنجز. يضمن هذا التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري ولا يشار إليه في نظيره. يمكن للدائن المرتهن أن يطلب قبل انصرام المدة المذكورة تقييد حقه بصفة نظامية ليأخذ رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي الذي يتعلق به.