القانون العقاري: المرحلة الادارية و القضائية للتحفيظ العقاري

 1-      المرحلة الادارية للتحفيظ العقاري :

قد تنحصر مسطرة التحفيظ في المرحلة الادارية و تنتهي بصدور قرار من المحافظ على الاملاك العقارية بتحفيظ العقار باسم طالب التحفيظ او تقييد الحق العيني. و ذلك في الحالات التالية :

-         انتهاء الاجل القانوني : خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتحفيظ العقار بعد التحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة في هذا القانون، ومن شرعية الطلب وكفاية الحجج المدلى بها، وعدم وقوع أي تعرض. الفصل 30 من 14.07 بحيث يقوم المحافظ على الاملاك العقارية بجميع المقتضيات الرامية الى انجاز اشهار المسطرة و كذا انجاز عمليات التحديد النهائي للعقار و وضع تصميم موجز يسمى التصميم المؤقت للتحديد.

-         تمكن طالب التحفيظ من رد التعرض او القبول به : و في هذا الصدد نص المشرع في الفصل 31 من قانون 14.07 على انه إذا وقعت تعرضات فإن المحافظ على الأملاك العقارية يبلغ فورا نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه، قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض، أن يدلي بما يثبت رفعها أو يصرح بقبولها.

إذا أزال طالب التحفيظ التعرضات تماما سواء كان ذلك بإثباته رفعها أو بقبوله لها أمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يباشر التحفيظ وفق ما هو منصوص عليه في الفصل 30 من نفس القانون.

إذا لم يتمكن طالب التحفيظ من ذلك فإن المحافظ على الأملاك العقارية، يمكنه أن يجزئ المطلب، ويؤسس رسما عقاريا خاصا بالجزء الذي لا يشمله النزاع بعد إجراء تحديد تكميلي.

-         المصالحة بين طالب التحفيظ و المتعرض : هذا ما اكدته الفقرة الاخيرة من الفصل 31 من قانون 14.07 حيث جاء فيها انه يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أثناء جريان المسطرة وقبل توجيه الملف إلى المحكمة الابتدائية، أن يعمل على تصالح الأطراف ويحرر محضرا بالصلح يوقع من قبلهم. وتكون لاتفاقات الأطراف المدرجة بهذا المحضر قوة الالتزام العرفي.

-         اعتبار التعرض لاغيا : و التعرض يكون لاغيا في الحالات التالية :

1-      اذا لم يؤدي المتعرض الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية. وتؤدى الرسوم القضائية وحقوق المرافعة عن كل واحد من التعرضات المتعلقة بالمطلب الواحد ويتم استخلاصها من طرف المحافظة العقارية لفائدة كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية. و التعرضات المتبادلة بين مطلبين للتحفيظ الناتجة عن تداخل بينهما، لا تؤدى عنها الرسوم القضائية ولا حقوق المرافعة. الفصل 32 من ق 14.07.

2-      اذا لم يدلي المتعرض قبل انصرام اجل الشهر الموالي لانتهاء اجل التعرض بالرسوم و الوثائق المؤيدة لتعرضه. الفصل 32 من ق 14.07.

2-      المرحلة القضائية للتحفيظ العقاري :

جميع الحالات التي يرفض فيها المحافظ على الاملاك العقارية مطلب التحفيظ يجب عليه ان يعلل قراره و يبلغه الى طالب التحفيظ الذي يحق له ان يطعن فيه امام المحكمة الابتدائية التي تبث  في النازلة مع ثبوت الحق لمن له مصلحة في الاستئناف و تكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض.

أ‌-        اسباب الانتقال الى المرحلة القضائية :

اسباب انتقال ملف التحفيظ العقاري من المحافظ على الاملاك العقارية الى المحكمة الابتدائية كثيرة و من بينها :

السبب 1 : اذا صدر المحافظ العقاري قراره برفض مطلب التحفيظ : اما لكون مطلب التحفيض لم تراعا فيه الشروط الشكلية و الموضوعية طبقا للقانون. و اما لكون طالب التحفيظ لم يعزز مطلبه بالرسوم و العقود و الوثائق التي تثبت اصل تملكه للعقار المراد تحفيظه و تعرف بحق الملكية و بالحقوق العينية المترتبة على الملك.

و في جميع الحالات التي يرفض فيها المحافظ مطلب التحفظ فان قراره يكون قابلا للطعن امام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف و القرار الاستئنافي يقبل الطعن بالنقض.  

و في حالة رفض مطلب التحفيظ لأي سبب كان وفي أية مرحلة من مراحل المسطرة يكون التحديد لاغيا، ويلزم طالب التحفيظ بمحو آثاره، وإن لم يستجب بعد إنذار يوجه إليه، فإن ذلك المحو يباشر على نفقته ولو استلزم الأمر تسخير القوة العمومية.

يستدعي المحافظ على الأملاك العقارية الأطراف لسحب الوثائق المودعة من طرفهم بعد التحقق من هويتهم.

تتخذ نفس الإجراءات في حالة رفض جزئي، بالنسبة لأجزاء العقار التي أخرجت من التحفيظ ويصحح التحديد وفقا لهذا الإخراج.

إن رفض مطلب التحفيظ كلا أو بعضا من شأنه أن يرد طالب التحفيظ وجميع المعنيين بالأمر بالنسبة لكل العقار أو أجزائه المخرجة إلى الوضع الذي كانوا عليه قبل الطلب، غير أن الأحكام الصادرة في شأن التعرضات يكون لها فيما بين الأطراف قوة الشيء المقضي به. الفصل 38 من قانون 14.07.

و قرار المحافظ برفض تحفيظ العقار و المبلغ لطالب التحفيظ يمكن الطعن فيه امام المحافظ العام للملكية العقارية و اذا صدر مؤيد القرار المحافظ العقاري يجوز الطعن فيه امام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف و القرار الاستئنافي تقبل الطعن بالنقض.  

كما ان المراجعة الادارية ليست واجبة حتما اذ يمكن لطالب التحفيظ اللجوء الى القضاء مباشرة.

السبب 2 : حالت ما اذا اعتبر المحافظ على الاملاك العقارية التعرض لاغيا و كان لم يكن: و هذا يكون حسب الفصل 32 من قانون 14.07 في حالة ، إذا لم يقدم المتعرض خلال الأجل المنصوص عليه في الفصل 25 من هذا القانون، الرسوم والوثائق المؤيدة لتعرضه، ولم يؤد الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية.

اذ ان هذا القرار يكون قابلا للطعن القضائي من المتعرض.

السبب 3 : حالة عدم تمكن طالب التحفيظ من رد التعرض : إذا وقعت تعرضات فإن المحافظ على الأملاك العقارية يبلغ فورا نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه، قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض، أن يدلي بما يثبت رفعها أو يصرح بقبولها. الفصل 31 من ق 14.07 فقرة 1.

بعد انتهاء هذه المدة اذا لم يتمكن طالب التحفيظ من رفع التعرض او القبول به يحيل المحافظ مطلب التحفيظ و ملف الوثائق الى كتابة ضبط المحكمة الابتدائية التي يوجد بدائرتها العقار.

كما يمكن للمحافظ على الاملاك العقارية ان يجزئ المطلب و يؤسس رسما عقاريا خاصا بالجزء الذي لا يشمله النزاع بعد اجراء تحديد تكميلي.

ب‌-     المحكمة الابتدائية :

-         الاختصاص :

تعتبر المحكمة الابتدائية المختصة نوعيا في قضايا التحفيظ العقاري بمقتضى ظهير المسطرة المدنية الذي يمنح المحاكم الولاية العامة للفصل في مختلف النزاعات المتعلقة بالعقار سواء كان محفظا او في طور التحفيظ او غير محفظ.

اما الاختصاص المكاني فهو يعود للمحكمة الموجود بدائرتها العقار المراد تحفيظه.

بالإضافة الى ان طالب التحفيظ العقاري ملزم بتعيين عنوان حقيقي او موطن مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العارية الموجود بها الملك. اذا لم يكن لطالب التحفيظ محل اقامة في الدائرة المذكورة كما ان المشرع الزم المتعرض الادلاء بعنوانه الحقيقي او المختار ليتسنى تبليغه طبقا للقانون.

-         احالة الملف على المحكمة الابتدائية :

 بعد أن يتم إحالة الملف إلى المحكمة تبادر كتابة الضبط إلى تسجيله في سجل الدعاوى،  و يعطي  له رقما خاصا، بالإضافة إلى الرقم التسلسلي الذي سجل به في ذلك السجل مع بيان تاريخ تسجيل الدعوى، ثم يتم عرض الملف على رئيس المحكمة الذي يقوم بدوره بتعيين قاض مقرر يكلف بالقيام بالإجراءات اللازمة من أجل جعل القضية جاهزة للحكم.

-         دور القاضي المقرر :

يعتبر تعيين القاضي المقرر من بين إحدى خصوصيات قضايا التحفيظ العقاري ،حيث يكلف  بتحضير  القضية  للحكم و اتخاذ جميع الإجراءات المناسبة لهذه الغاية،  ويشبه دور القاضي المقرر في مادة التحفيظ العقاري دور قاضي التحقيق فله حق اتخاذ أي إجراء يراه ضروريا قصد الوصول إلى الحقيقة التي ستمكن المحكمة من البث في القضية ،و بالرجوع إلى الفصل 34 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل بالقانون 14.07 نجد أن القاضي المقرر يتمتع بصلاحيات واسعة للقيام بجميع الإجراءات التي يراها نافعة، ولهذا فبمجرد ما يتم تعيينه يقوم بتسلم ملف القضية مع جميع الوثائق المرفقة ، و يشرع في ممارسة مهامه المنصوص عليها في الفصل 34 من نفس الظهير.

 و يحق لأطراف النزاع أثناء تجهيز الملف في المرحلة الابتدائية أن يتقدموا بجميع الوثائق و الرسوم المؤيدة لطلباتهم إضافة إلى ما سبق أن مكنوا المحافظ منه.

وتتمحور مهام قاضي المقرر بهذا الخصوص في ما يلي:

-        - أولا : دراسة  ملف القضية

يعتبر هذا الإجراء أول ما يقوم به القاضي المقرر بعد أن يضع يده على ملف القضية، حيث يقوم بداية بدراسة و تفحص كل الوثائق التي يتضمنها ملف التحفيظ الذي يحتوي على عدد هام من الوثائق، منها ما يتعلق بطالب التحفيظ ومنها ما يخص المتعرضين، وكذا ما هو منجز من قبل المحافظ.

   - ثانيا: إجراءات البحث في المكتب و الاستماع إلى الأطرف و الشهود

يفيد هذا البحث مثول الخصوم شخصيا لدى مكتب القاضي المقرر، وذلك بغرض الاستماع إليهم لتوضيح النزاع بصفة أدق، ومطالب التعرض على الخصوص  إذا لم تكن واضحة ،إذ غالبا ما يكتفي المتعرضون بتقديم تعرضاتهم دون تحديد موضوعها و مجالها الشيء الذي يتطلب من القاضي  المقرر استدعائهم من أجل تحديد ذلك.

أثناء حضور الخصوم يمكن أن يطلب منهم الإدلاء ببعض العقود، كما يمكن أن يحدد لهم أجلا لرفع دعوى الزور فيما  إذا ادعى أحدهم  بذلك في عقد من العقود الرسمية.

وكما هو منصوص عليه في الفصل 37 فإن المشرع ترك المجال واسعا أمام القاضي المقرر لاتخاذ كل الإجراءات المفيدة ومن هذه الإجراءات الاستماع إلى الأطراف  والشهود في المكتب إلا  أنه من الأفضل الاستماع إليهم في عين المكان ، حيث  يمكن تحديد البقعة أو الحدود المعنية  بالأمر عن يقين.

    - ثالثا : الانتقال والبحث في عين المكان

إذا توصل القاضي المقرر أن النزاع معقد وأنه يتعلق بمساحة العقار  أو على مشتملاته أو حدوده أو من أجل إجراء تطبيق  بعض الرسوم على العقار..، و حينما تظهر ضرورة القيام بالبحث في عين المكان، فإن القاضي المقرر يصدر بذلك أمرا قضائيا بالوقوف على عين المكان بحضور المجاورين و السلطات المحلية و الجماعية و  يحدد المبلغ الواجب إيداعه.

ويتم هذا الإيداع في كتابة ضبط المحكمة خلال مدة معينة، ويرجع أمر تحديد الطرف الملزم بالإيداع لتقدير القاضي المقرر.

وبعد الأداء يتم إصدار أمرا قضائيا باستدعاء الأطراف للحضور في عين المكان أو وكلائهم ويعين يوم و ساعة التوجه إلى العقار المتنازع في شأنه لإجراء البحث ،ويجب إخبار السلطة المحلية للتواجد في عين المكان للحفاظ على الأمن و للإدلاء بكل البيانات المفيدة.

وإذا كان التحقيق في عين المكان يتطلب حضور مهندس يمكن للقاضي المقرر طلب مساعدة مهندس مساح طبوغرافي محلف من جهاز المسح العقاري ،كما تم التنصيص عليه في الفصل 34 ،وذلك في حالة وجود خلاف في مساحة العقار أو حدوده أو تداخل عقارين، كما يمكن له انتداب أحد القضاة  الواقع العقار  بدائرته للقيام بالكشف المحلي.

وملاحظات القاضي الشخصية لها أهمية كبرى، حيث تعتمد عليها المحكمة غالبا لتقدير قيمة تصريحات الأطراف.

كما يقوم بتطبيق الرسوم المقدمة على العقار، ثم تعين أجزاء العقار التي ينطبق عليها كل رسم.

 ويتدخل القاضي المقرر بكيفية حكيمة لحسم النزاع عن طريق إبرام صلح بين الأطراف ، وإذا وافق طالب التحفيظ على التعرض تم التصريح به طبقا للفصل 84 و إذا تنازل المتعرض عن تعرضه ففي هذه الحالة يكتفى بالإشهاد على موافقة طالب التحفيظ أو بتنازل المتعرض و يحال الملف على المحافظ ليبادر عند الاقتضاء الى اتخاذ قرار بالتحفيظ  (الفصل 37).

وعند انتهاء القاضي المقرر من جميع الإجراءات التي قام بها أثناء  تنقله و بمجرد رجوعه إلى مكتبه يقوم بمراجعة العمل الذي قام به في عين المكان و يصححه و يحرر بذلك محضرا يراعي فيه الدقة و الوضوح، لأنه سيضاف إلى التقرير النهائي الذي  ينبغي إنجازه عندما تنتهي جميع إجراءات البحث و تصبح القضية  جاهزة للحكم.

ت‌-     محكمة الاستئناف :

يعتبر الحق في التقاضي بجميع درجاته حقا دستوريا، وبالتالي يمكن لكل متضرر من الحكم الابتدائي، أن يطعن فيه بالاستئناف. و على خلاف القواعد العامة المقررة في ق.م.م، فإن الفصل 41 من القانون رقم 14.07 نص على أن الاستئناف في قضايا التحفيظ العقاري مقبول في سائر الأحوال ومهما كانت قيمة العقار المطلوب تحفيظه .

وبعد تبليغ الحكم الابتدائي إلى طالب التحفيظ والمتعرضين وفقا ما نص عليه الفصل 40 من القانون 14.07، يمكن آنذاك استئنافه داخل اجل 30 يوما من تاريخ التوصل حسب الفصل 134 من قانون المسطرة المدنية.

و بمجرد توصل كتابة الضبط لدى محكمة الاستئناف بالملف، يعين الرئيس الأول مستشارا مقررا وينذر هذا الأخير المستأنف بالإدلاء بأسباب استئنافه ووسائل دفاعه خلال أجل لا يتعدى خمسة عشر يوما، ثم يستدعي الأطراف المعنية بالأمر للاطلاع على ما أدلى به المستأنف ولإبداء منازعاتهم ووسائل دفاعهم في أجل آخر مماثل. الفصل 42 من نفس القانون.

يمكن للمستشار المقرر، إما تلقائيا أو بطلب من الأطراف، أن يتخذ جميع التدابير التكميلية للتحقيق وبالخصوص أن يقف على عين العقار المدعى فيه مستعينا -عند الاقتضاء- بمهندس مساح طبوغرافي محلف من جهاز المسح العقاري، مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، طبق الشروط المحددة في الفصل 34 ليقوم بتطبيق الرسوم أو الاستماع إلى الشهود. كما يمكنه، بموافقة الرئيس الأول، أن ينتدب لهذه العمليات قاضيا من المحكمة الابتدائية.

في مرحلة الاستئناف لا يمكن للأطراف أن يتقدموا بأي طلب جديد ويقتصر التحقيق الإضافي المنجز من قبل المستشار المقرر على النزاعات التي أثارها مطلب التحفيظ في المرحلة الابتدائية. الفصل 43 من ق 14.07.

عندما يرى المستشار المقرر أن القضية جاهزة يخبر أطراف النزاع في عناوينهم المختارة باليوم الذي ستعرض فيه بالجلسة وذلك قبل خمسة عشر يوما. الفصل 44 من نفس القانون.

تفتتح المناقشات بتقرير المستشار المقرر الذي يعرض القضية والمسائل المطلوب حلها من غير أن يبدي أي رأي، ثم يستمع إلى الأطراف إما شخصيا وإما بواسطة محاميهم، ويقدم ممثل النيابة العامة استنتاجاته وتبت محكمة الاستئناف في القضية إما في الحين أو بعد المداولة سواء حضر الأطراف أو تخلفوا دون أن يقبل أي تعرض ضد القرار الصادر.

تبت محكمة الاستئناف ضمن الحدود وطبق الكيفية المرسومة لقضاة الدرجة الأولى في الفصل 37 من هذا القانون. الفصل 45 من قانون 14.07.

يبلغ القرار الاستئنافي وفق الكيفية المقررة في قانون المسطرة المدنية ويمكن الطعن فيه بالنقض داخل اجل ثلاثين يوما. الفصل 47 من ق 14.07.

ث‌-    محكمة النقض :

يعتبر الطعن بالنقض طريقا غير عادي من طرق الطعن المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية.

وعموما يمكن الطعن بالنقض أمام محكمة النقض في القرارات الاستئنافية الصادرة في قضايا التحفيظ العقاري وفق القواعد المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية كما نص على ذلك الفصل 47 من قانون التحفيظ العقاري.

ويجب ان ترفع عريضة النقض الى محكمة النقض داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الحكم المطعون فيه )الفصل 358 من ق.م.م( ،كما يجب أن تكون موقعة من طرف محام مقبول للترافع امام محكمة النقض.

 وتأكيدا للخصوصية المسطرية التي تتمتع بها قضايا التحفيظ العقاري فإن المشرع المغربي جعل الطعن بالنقض في هذه القضايا موقفا للتنفيذ )الفصل 361 من ق.م.م(

ومحكمة النقض وهي تنظر في ملف التحفيظ فإنها تقضي إما بتأييد القرار الاستئنافي، أو نقضه.

وبما أن المحافظ يعتبر هو الجهة التي أوكل إليها المشرع تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة في مادة التحفيظ العقاري، فإن القرار الصادر بشان التعرض على مطلب التحفيظ العقاري يحال على المحافظ العقاري من أجل تنفيذه.

ج‌-     مصاريف مسطرة التحفيظ العقاري :

حسب الفصل 51 من قانون 14.07 فان مصاريف التحفيظ العقاري تخضع لما يلي :

-         مصاريف التحفيظ يتحملها طالب التحفيظ.

-         تكون مصاريف التحفيظ على طالبه ومصاريف التعرض على الطرف الذي خسر الدعوى. اي انه يتحملها طالب التحفيظ اذا تبث ان التعرض صحيح و مبني على اساس قانوني سليم و يتحملها المتعرض اذا رفض تعرضه.

-         وتوزع المصاريف أو تقع فيها المقاصة حسبما تقرره المحكمة المعروض عليها الأمر إذا خسر كل واحد من الأطراف بعض مطالبه.

-         وتكون مصاريف التحقيق التكميلي على الطرف الذي طلبه، ويتحملها الطرف الخاسر إذا باشر القاضي المقرر ذلك التحقيق تلقائيا، ويبت في هذا الصدد بمقتضى الحكم الذي يفصل نهائيا في الدعوى.

-         يخضع إيداع الصوائر واستعمالها وتقديرها لنفس المقتضيات المطبقة على المصاريف القضائية.