الأربعاء، 7 ديسمبر 2016

القانون العقاري: مطلب التحفيظ العقاري

1.      تمهيد :
التحفيظ العقاري بالمغرب

إن مطلب التحفيظ هو الطلب أو التصريح الذي يقدمه كل شخص ذاتي أو معنوي باختياره للمحافظ على الأملاك العقارية لمباشرة حقه في تحفيظ عقاره وإخضاعه لظهير التحفيظ العقاري. لذا أوجب المشرع أن يشتمل هذا المطلب على مجموعة من البيانات منها بيانات خاصة بطالب التحفيظ وأخرى تتعلق بالعقار المطلوب تحفيظه. 




و تقديم مطلب التحفيظ يخضع العقار الى نظام مزدوج يجمع بين القواعد العادية و نظام التحفيظ العقاري. مما يستوجب الاخذ بعين الاعتبار ضوابط مسطرية تتجلى في :
-         العقار الذي قدم بشأنه مطلب التحفيظ يستدعي تطبيق مقتضيات الفصلين 13 و 37 من قانون 14.07 التي تجعل عبئ الاثبات على المتعرض. الذي يعتبر بمثابة مدعي و لو كان حائزا للعقار و تفرض على طالب التحفيظ ان يدحض حجج المتعرض.
-          يمكن لصاحب حق وقع إنشاؤه أو تغييره أو الإقرار به أثناء مسطرة التحفيظ أن يطلب نشره بالجريدة الرسمية بعد إيداع الوثائق المثبتة للحق بالمحافظة العقارية. تتابع مسطرة التحفيظ بصفة قانونية مع أخذ الحق المنشأ أو المغير أو المقر به بعين الاعتبار. يكتسب صاحب الحق المنشأ أو المغير أو المقر به صفة طالب التحفيظ في حدود الحق المعترف له به. الفصل 83.
-         إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع للإشهار أمكن لصاحبه، من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير، أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق اللازمة لذلك. ويقيد هذا الإيداع بسجل التعرضات. يقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك.
-         العقار المطلوب تحفيظه يمكن اثناء مسطرة التحفيظ ايقاع رهن رسمي عليه عن طريق ايداع عقد الرهن الرسمي بالمحافظة من اجل التقييد مع تسليم شهادة تثبت التقييد. المادة 165 من مدونة الحقوق العينية.
-          اذا باع احد المشتاعين حصته المشاعة في عقار غير محفظ و طلب المشتري تحفيظ هذا العقار باسمه و اسم شركائه و اراد احد الشركاء المشتاعين اخد حصة المشتري بالشفعة و ذلك اثناء جريان مسطرة التحفيظ فان الشفيع لا يكفيه ان يتقيد بأحكام الشفعة الواردة بالقانون وقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية بل لابد للشفيع حتى يضمن حقه ان يتقدم بتعرض وفق مقتضيات قانون 14.07 و يضم الى تعرضه الوثائق التي تؤيد قيامه بما تتطلبه احكام الشفعة في م.ح.ع و يقيد تعرضه في سجل التعرضات.
و المادة 305 من م.ح.ع تنص على انه اذا كان العقار في طور التحفيظ فلا يعتد بطلب الشفعة الا اذا ضمن الشفيع تعرضه في مطلب التحفيظ.
يجب على من يرغب في الأخذ بالشفعة أن يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته في الأخذ بالشفعة، ويطلب فيه الإذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا ثم بإيداعهما في صندوق المحكمة عند رفض المشفوع منه للعرض العيني الحقيقي، وأن يقوم بكل ذلك داخل الأجل القانوني وإلا سقط حقه في الشفعة. المادة 306 من م.ح.ع
يمكن للمشتري بعد تقييد حقوقه في الرسم العقاري أو إيداعها في مطلب التحفيظ أن يبلغ نسخة من عقد شرائه إلى من له حق الشفعة، ولا يصح التبليغ إلا إذا توصل به شخصيا من له الحق فيها، ويسقط حق هذا الأخير إن لم يمارسه خلال أجل ثلاثين يوما كاملة من تاريخ التوصل.
يتعين أن يتضمن التبليغ تحت طائلة البطلان بيانا عن هوية كل من البائع والمشتري، مع بيان عن الحصة المبيعة وثمنها والمصروفات ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت، فإن لم يقع هذا التبليغ فإن حق الشفعة يسقط في جميع الأحوال بمضي سنة كاملة من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظا أو الإيداع إذا كان العقار في طور التحفيظ، وبمضي سنة على العلم بالبيع إن كان العقار غير محفظ.
وإذا لم يتحقق العلم بالبيع فبمضي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد. المادة 304 من م.ح.ع
إذا تم التراضي على الأخذ بالشفعة أو حكمت بها المحكمة فإن الشفيع يتملك الحصة المبيعة مع مراعاة مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري. المادة 307 من م.ح.ع
إذا أضاف المشفوع منه شيئا في الحصة المشفوعة من ماله بأن بنى أو غرس فيها فإن قام بذلك قبل إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة طبقت الأحكام المتعلقة بالبناء والغرس في أرض الغير بإذنه أو شبهة ملك، أما إذا قام بذلك بعد إعلان الرغبة في الشفعة فتطبق الأحكام المتعلقة بالبناء والغرس في أرض الغير دون إذن. المادة 308 من م.ح.ع
إذا قام أحد بإحداث أغراس أو بناءات أو منشآت عن سوء نية وبدون علم مالك العقار، فلهذا الأخير الحق إما في الاحتفاظ بها مع أداء قيمة المواد وإما إلزام محدثها بإزالتها على نفقته مع إرجاع حالة الأرض إلى ما كانت عليه قبل إحداث الأغراس أو البناء أو المنشآت.
أما إذا أحدثت الأغراس أو البناءات أو المنشآت من طرف شخص انتزعت منه الأرض في دعوى استحقاق ولم يحكم عليه برد ثمارها نظرا لحسن نيته فإن مالك العقار لا يمكنه أن يطالب بإزالة المنشآت أو الأغراس أو البناءات المذكورة، غير أنه يمكن له الخيار بين أن يؤدي قيمة المواد مع أجرة اليد العاملة، أو أن يدفع مبلغا يعادل ما زيد في قيمة الملك. المادة 237 من م.ح.ع
تبطل التصرفات الناقلة للملكية أو الحق العيني أو المنشئة لهذا الحق التي أجراها المشفوع من يده على الحصة المشفوعة إذا تعلقت بعقار غير محفظ. المادة 310 من م.ح.ع
لا يسقط الحق في الأخذ بالشفعة بموت الشفيع وإنما ينتقل هذا الحق إلى ورثته بنفس الشروط بما في ذلك ما بقي من أجل للأخذ بالشفعة. المادة 312 من م.ح.ع



2.      الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ 
يقدم مطلب التحفيظ من طرف أحد الأشخاص الذين حددتهم الفصل 10 من ظهير 12غشت 1913 المتمم والمعدل بالقانون رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري.
 وقد وقع تحديدهم كما يلي 
: 

1- المالك 
: يقدم مطلب التحفيظ من كل شخص طبيعي أو معنوي وإذا كان الشخص طبيعيا فقد يقدمه أصالة عن نفسه أو نيابة عن غيره بوكالة صحيحة. وقد يقدم مطلب التحفيظ من الممثل القانوني للشخص المعنوي. 

2- الشريك في الملك 
: حيث يحق لمن يملك حصة مشاعة في العقار أن يتقدم بمطلب لتحفيظه في اسمه و اسم باقي الشركاء الآخرين شريطة أن يعين أسماء الشركاء ونصيب كل واحد منهم، غير أن إعطاء حق طلب التحفيظ لأحد المالكين على الشياع يتطلب وجوبا موافقة باقي الشركاء. فإذا رفض أحد الملاك على الشياع تحفيظ حصته فمن  حق الراغب في التحفيظ المطالبة بإنهاء الشياع سواء بإخراجه من الشياع أو طلب قسمة للعقار عينا وتحفيظ حصته 

3- صاحب أحد الحقوق العينية الواردة حصرا وهي: 
- حق الانتفاع : الانتفاع حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار على ملك الغير واستغلاله، وتنقضي مدته لزوما بموت المنتفع. م 79 من م.ح.ع و يحق للمنتفع ان يتقدم بمطلب التحفيظ العقاري.
- حق السطحية : السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير. وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية.
لا يمكن ترتيب حق السطحية على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء. م  116 من م.ح.ع
- الكراء الطويل الأمد : يخول الكراء الطويل الأمد للعقارات للمستأجر حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي ويمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري.
يجب أن يكون هذا الكراء لمدة تفوق عشر سنوات دون أن تتجاوز أربعين سنة وينقضي بانقضائها. م 121 من م.ح.ع
- حق الزينة : الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير. ينشأ هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء، وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية. لا يمكن ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء. م 131 من م.ح.ع
- حق الهواء والتعلية : حق الهواء والتعلية حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يعلو بناء قائما فعلا يملكه الغير، وذلك من أجل إقامة بناء فوقه تسمح به القوانين والأنظمة.
- الحبس : تطبق على حق الحبس الأحكام الواردة في مدونة الأوقاف. و يحق لمن يتمتع بحق الحبس ان يتقدم بمطلب تحفيظ العقار المحبس.

4- كل شخص يتمتع بارتفاقات عقارية :
 سواء نشأة هذه الارتفاقات بالوضعية الطبيعية للاماكن أو بحكم القانون أو باتفاق المالكين شريطة موافقة صاحب الملك على تقديم مطلب التحفيظ. و المادة 37 من مدونة الحقوق العينية تعرف الارتفاق بانه حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص آخر.

5- الدائن الذي لم يقبض دينه في الاجل :
وذلك حسب المادة 11 من قانون 14.07 التي جاء فيها ما يلي 
:
يجوز للدائن، الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله، طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه.

6- كما يحق للنائب الشرعي أن يقدم مطلب للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر 
:
يحق للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر حين تكون لهذا المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا. ف 12 من 14.07
و إذا أسس الرسم العقاري أو قيد به حق عيني في اسم قاصر أو محجور، فيجب التنصيص فيه على سن القاصر أو نوع عدم الأهلية. و إذا انتهت حالة القصور أو الحجر فإن القاصر الذي صار راشدا أو المحجور الذي أصبح متمتعا بالأهلية يمكنه أن يحصل بشأن ذلك على تعديل في رسمه العقاري. ف 55 من 14.07

3.       شكليات مطلب التحفيظ
إن تقديم مطلب التحفيظ خطوة هامة لإخضاع عقار غير محفظ لمقتضيات ظهير التحفيظ العقاري لتثبيت الملكية بصفة نهائية و هذه الخطوة المؤدية إلى تكوين رسم عقاري تتطلب قانونا مجموعة من القواعد الواجب إتباعها في تقديم طلبات التحفيظ.

أ‌.          كيفية إيداع طلب التحفيظ :
إن المشرع المغربي لم يشترط شكلا معينا لمطلب التحفيظ فتجده اكتفى في الفقرة الأولى من الفصل 13 بالقول " يقدم طالب التحفيظ تصريحا للمحافظ على الأملاك العقارية مقابل وصل يسلم له فورا، مطلبا موقعا من طرفه أو من ينوب عنه بوكالة صحيحة.
و بالتالي فان التصريح يقدم إما كتابة و إما بصورة شفاهية أمام المحافظ أو من ينوب عنه و الذي يتولى تحرير جميع المعلومات التي يدلي بها طالب التحفيظ بالتوقيع على تصريحاته.
و إذا كان طالب التحفيظ لا يستطيع التوقيع أو يجهله فان المحافظ يشير إلى ذلك و يشهد بان مطلب التحفيظ قدم إليه من طرف المعني بعد أن يتحقق من هويته و هذا ما تنص عليه الفقرة الأخيرة من الفصل 13 من نفس الظهير.
و في نفس الإطار يطلب المحافظ على الأملاك العقارية من طالب التحفيظ القيام بعملية ضبط الموقع – موقع العقار المطلوب تحفيظه – أو ما يسمى بخريطة التموقع ،
la map و ذلك تفاديا لكون العقار يدخل في إطار العقارات المحفظة أو التي في طور التحفيظ أو المحددة أو العقارات الخاصة .

ب‌.     بيانات مطلب التحفيظ :
لقد نص المشرع المغربي على هذه البيانات في الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري قانون رقم 14.07،
و هذه البيانات منها ما يتعلق بطالب التحفيظ و منها ما يتعلق بالعقار موضوع مطلب التحفيظ.

- المعلومات المتعلقة بطالب التحفيظ: 
إذا كان طالب التحفيظ شخصا ذاتيا يتعين لزاما ذكر:
-  اسمه الشخصي و العائلي
- اتباث هويته استنادا إلى مراجع بطاقة التعريف الوطنية
- الصفة التي قدم بها المطلب أصالة عن نفسه أم نيابة عن غيره
- تعيين عنوان طالب التحفيظ و إذ لم يكن له محل إقامة في دائرة المحافظة العقارية فيجب عليه تعين موطن مختار في دائرة المحافظة العقارية الموجود بها العقار المطلوب تحفيظه.
- الحالة المدنية لطالب التحفيظ ( أعزب – متزوج – مطلق – عدد الأبناء ) و إذا اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزواج.
- جنسية طالب التحفيظ و ذلك لمعرفة ما إذا كان طالب التحفيظ مغربيا أو أجنبيا.
 ففي حالة تحفيظ عقار في اسم شخص أجنبي فيجب بيان سبب ملكيته و هل مبني على ترخيص مسبق، و هل تتوفر فيه الشروط القانونية للتملك في المغرب خاصة خارج المدارات الحضرية.
- و إذا كان الأمر يتعلق بعقار مملوك على الشياع فينبغي تقديم نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم.
أما إذا كان طالب التحفيظ شخصا معنويا:
فالملاحظ أن المشرع اهتم فقط بالأشخاص الذاتيين عند تقديمهم لمطلب التحفيظ قبل التعديل و لم يشر إلى الأشخاص المعنويين لذلك نص المشرع من خلال المستجدات على وجوب تسمية الشخص الاعتباري و شكله القانوني و مقره الاجتماعي و اسم ممثله القانوني.
 و لهذا يتعين على ممثلي الأشخاص المعنويين تقديم كل الوثائق التي تثبت الوجود القانوني لهم و خاصة :
1- تسجيل الشركة في السجل التجاري و إذا تعلق الأمر بالشركة التجارية
2- النظام الأساسي للشخص المعنوي
3- محاضر الاجتماعات العادية
4- لائحة بأسماء الأعضاء المسيرين.

-  المعلومات المتعلقة بالعقار موضوع التحفيظ :
- وصف العقار المطلوب تحفيظه ببيان البنايات و الاغراس الموجودة به و مشتملا ته و نوعه و موقعه و مساحته و حدوده و الأملاك المتصلة به و المجاورة له و عناوين أصحابها و إن اقتضى الحال الاسم الذي يعرف به العقار. و أهم هذه البيانات تتمثل في الحدود و المساحة .
- بيان أنه يحوز كل العقار أو جزء منه مباشرة أو عن طريق الغير، و فيما إذا انتزعت منه الحيازة، يتعين بيان الظروف التي تم فيها ذلك.
بيان القيمة التجارية للعقار وقت تقديم الطلب ، و تشكل القيمة المصرح بها في أغلب الأحيان الأساس الذي يعتمد عليه المحافظ في تحديد الرسوم الواجبة الأداء.
ذكر مختلف الحقوق العينية العقارية المترتبة عن الملك مع التنصيص على أصحاب تلك الحقوق بذكر أسمائهم و صفاتهم و حالتهم المدنية و جنسياتهم و إن اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزواج.
- بيان أصل التملك، و قد تكون محررات رسمية أو عرفية شريطة ان تثبت ارتباط الحق بصاحبه.

ت‌.     مؤيدات طلب التحفيظ :
فقد جاء في المادة 13 و جوب تقديم طالب التحفيظ ما يثبت مصدر تملكه هل يتعلق الأمر بالشراء أم بإرث أو بحيازة .
وكما جاء في المادة 14 من ظهير التحفيظ العقار فانه على طالب التحفيظ أن يقدم مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم و العقود و الوثائق التي من شانها أن تعرف بحق الملكية و بالحقوق العينية المترتبة على الملك.
وفي حالة ما إذا كانت تلك الوثائق المدلى بها محررة بلغة أجنبية، يمكن للمحافظ أن يطلب ترجمتها على نفقة طالب التحفيظ وهذا ما نصت عليه المادة 15 من ظهير التحفيظ العقاري.
ولهذا فعلى طالب التحفيظ أن يعزز طلبه بجميع الوثائق و الرسوم المؤيدة له كلما كانت بحوزته، و إذا كان طالب التحفيظ لا يحوز ما يثبت حقوقه فعليه أن يشير إلى ذلك و يبين الجهة التي في حوزتها ما يثبت حقوقه.

ليست هناك تعليقات:

جميع الحقوق محفوظة ل الناجمويب: دروس و محاضرات قانونية