القانون العقاري: التعرضات على مطلب التحفيظ العقاري

جاء في الفصل 24 من قانون 14.07 انه يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك:

1- في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار؛

2- في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه؛

3- في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون.

1-      معنى التعرض و شكله و ضوابطه :

أحاط المشرع المغربي مسطرة التحفيظ  العقاري بمجموعة من الضمانات القانونية والتي من بينها امكانية مماسة التعرعلى مطلب التحفيظخلال الآجال القانونية وطبقا للشروط المعمول بها في هذا الاطار ، والتعرض هو حق خوله المشرع لكل من يدعي حقا على العقار المطلوب تحفيظه قصد صيانة هذا الحق والاعتراف به. 
وبمجرد إيداع مطلببالمحافظة العقارية يمكن مواجهة طالب التحفيظ من اجل منازعته في حق ملكيته للعقار او في مدى هذا الحق او في حدود العقار او مطالبته بحق عيني على العقار انكره طالب التحفيظ و لم يشر اليه في مطلبه. و لابد من الادلاء بالحجج المؤيدة للحق المدعى به.

و تقدم التعرضات عن طريق تصريح كتابي أو شفوي إما للمحافظ على الأملاك العقارية، وإما للمهندس المساح الطبغرافي المنتدب أثناء إجراء التحديد. تضمن التصريحات الشفوية للمتعرض، بحضوره في محضر يحرر في نسختين تسلم إليه إحداهما. و يضمن المحافظ التعرضات في سجل التعرضات. الفصل 25.

يجب على كل شخص يقدم طلب التعرض باسم الغير:

1- أن يثبت هويته؛

2- عندما يتعرض بصفته وصيا أو نائبا قانونيا أو وكيلا أن يبرر ذلك بالإدلاء بوثائق صحيحة وأن يعطي البيانات المقررة في الفصل 25 من هذا القانون، وأن يدلي برسوم الإراثات عندما يتعلق الأمر بشركاء في الإرث.

يمكن في جميع الأحوال، على شرط أن تقدم الإثباتات المنصوص عليها سابقا، التدخل في المسطرة عن طريق التعرض باسم المحجورين والقاصرين والغائبين والمفقودين وغير الحاضرين، وذلك من طرف الأوصياء والممثلين الشرعيين ووكيل الملك والقاضي المكلف بشؤون القاصرين والقيم على أموال الغائبين والمفقودين. الفصل 26 من ق 14.07

اما الفقرة 2 من الفصل 25 فقت الزمت المتعرض بتبيان هويته ، حالته المدنية، عنوانه الحقيقي أو المختار، اسم الملك، رقم مطلب التحفيظ، طبيعة ومدى الحق موضوع النزاع، بيان السندات والوثائق المدعمة للطلب.

و يجب على المتعرضين أن يودعوا السندات والوثائق المثبتة لهويتهم والمدعمة لتعرضهم ويؤدوا الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يدلوا بما يفيد حصولهم على المساعدة القضائية وذلك قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض. الفقرة 3 من الفصل 25 من نفس القانون.

يمكن أن تسلم لطالبي التحفيظ والمتدخلين في المسطرة، بطلب منهم، صور شمسية للوثائق المدلى بها من طرف المتعرضين. الفقرة التالية من نفس الفصل

اذا تعلق التعرض بجزء من العقار لم يتيسر تحديديه بكيفية صحيحة اثناء اجراء عملية التحديد وفق الفصل 20 من قانون 14.07 تباشر العملية على نفقة المتعرض. و اذا تعذر تحديد الجزء من العقار موضوع التعرض فان المحافظ العقاري يحيل المطلب على المحكمة الابتدائية. و القاضي المقرر الذي احيل عليه الملف ينجز هذا التحديد طبقا لمقتضيات الفصل 34 من 14.07.

إذا وقعت تعرضات فإن المحافظ على الأملاك العقارية يبلغ فورا نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه، قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض، أن يدلي بما يثبت رفعها أو يصرح بقبولها.

إذا أزال طالب التحفيظ التعرضات تماما سواء كان ذلك بإثباته رفعها أو بقبوله لها أمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يباشر التحفيظ وفق ما هو منصوص عليه في الفصل 30 من ق 14.07.

إذا لم يتمكن طالب التحفيظ من ذلك فإن المحافظ على الأملاك العقارية، يمكنه أن يجزئ المطلب، ويؤسس رسما عقاريا خاصا بالجزء الذي لا يشمله النزاع بعد إجراء تحديد تكميلي.

يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أثناء جريان المسطرة وقبل توجيه الملف إلى المحكمة الابتدائية، أن يعمل على تصالح الأطراف ويحرر محضرا بالصلح يوقع من قبلهم.

وتكون لاتفاقات الأطراف المدرجة بهذا المحضر قوة الالتزام العرفي. الفصل 31 من قانون 14.07

2-      الأشخاص الذين يحق لهم ممارسة التعرض:

لقد حصر المشرع ممارسة حق التعرض على أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار المراد تحفيظه، مستبعدا بذلك أصحاب الحقوق الشخصية.

وبالرجوع للفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 19133 المعدل والمتمم بمقتضى قانون 14.07، نجد أن المشرع سمح لكل شخص يدعي حقا عينيا على العقار المراد تحفيظه من ممارسة التعرض، ولم يضع أي قيد أو شرط يلزم توفره في الشخص لممارسته.

 ومادام التعرض حق مخول للجميع، فإنه ينبغي أن يتوفر في المتعرض الصفة والأهلية والمصلحة، لأن التعرض يشكل دعوى تقام ضد طالب التحفيظ، يعتبر فيها المتعرض مدعي وطالب التحفيظ مدعى عليه.

وحسب الفصل السالف الذكر يثبت حق التعرض في الحالات التالية:

 - حالة النزاع في وجود حق ملكية عقار موضوع التحفيظ، يمكن أن يكون النزاع شاملا لكل العقار (التعرض الكلي) أو يشمل جزء من العقار (التعرض الجزئي).

- حالة النزاع بشأن مدى حق الملكية كالشريك على الشياع إذا تجاوز طالب التحفيظ حصته في العقار المشاع.

 - حالة النزاع بشأن حدود العقار، كما لو ترامى طالب التحفيظ على جزء من أرض جاره وضمها إلى أرضه، يمكن في هذه الحالة المطالبة بتعديل التحديد الذي تم إشهاره بتحديد تكميلي.

- حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه كصاحب رهن رسمي أو حق انتفاع على عقار موضوع التحفيظ.

- حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري، وهي حالة أضافها قانون 14.07 تسمح بالمنازعة في كل الإيداعات المنصبة على العقار في طور التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 84 من ظهير التحفيظ بعدما كان يحرم على كل شخص تضرر من أحد الادعاءات الواردة على مطلب التحفيظ أن يقدم تعرضا بشأنها. 

 يصدر التعرض من صاحب الحق العيني نفسه أو بواسطة من ينوب عنه بوكالة صحيحة، أما إذا تعلق التعرض بحق قاصر أو غائب أو مفقود، فإن التعرض يقدم من طرف الأوصياء أو الممثلين القانونيين (الوصي، المقدم، الولي) ووكيل الملك والقاضي المكلف بشؤون القاصرين، بشرط أن يثبت هؤلاء نيابتهم القانونية أو وكالتهم بالشكل المنصوص عليه في الفصل 26 من ظهير التحفيظ العقاري.

 وتجدر الإشارة إلى أن التعرض ليس قصرا على الأشخاص الطبيعيين بل يمكن ممارسته من طرف الأشخاص المعنويين الذين يتمتعون بالشخصية المعنوية، كما يمكن للغير التعرض عليها وبشأنها إما من طرف سلطة الوصاية وإما عن طريق أحد الخواص، كما أن تقديم مطلب تحفيظ أرض جماعية يخول للخواص التعرض على هذا التحفيظ إذا كان يمس بحقوقهم كأن يشمل المطلب أراضي لا تعتبر ملكا للجماعة. 

 وإذا مورس التعرض من قبل أشخاص ليست لهم مصلحة فيه وهو ما يعرف بالتعرض الكيدي أو التعسفي فإن المشرع وفق الفصل 48 من قانون رقم 14.07 جاء بوسيلة فعالة لحماية الملكية العقارية تتمثل في ردع كل طالب تحفيظ أو متعرض ثبت سوء نيته أو كيده أو تعسفه عن طريق الحكم عليه تلقائيا بغرامة مالية لفائدة صندوق الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لا تقل عن 10% من قيمة العقار أو الحق المدعى به إضافة إلى إمكانية تعويض المتعرض.

3-      أجل التعرض :

- أجل التعرض العادي:

يقدم التعرض طبقا للفصل 24 من ظ.ت.ع المعدل داخل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد المؤقت في الجريدة الرسمية، لكن هذا الأجل هو فقط للأشخاص الذين لم يعلموا قبل هذا التاريخ بانطلاق مسطرة التحفيظ تتعلق بعقار معين. 

ومن خلال الفقرة الأولى من الفصل 25 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل يتضح أن المدة العادية المسموح بها لإيداع التعرضات تبتدئ من إيداع مطلب التحفيظ لدى مصلحة المحافظة العقارية ويستمر إلى غاية انتهاء أجل شهرين بعد نشر الإعلان عن انتهاء التحديد.

 وإذا مر الأجل المحدد لتقديم التعرضات فإنه يمكن للمحافظ عدم الاستجابة لقبول أي تعرض جديد ولا رقابة للمحكمة على قراره، وهذه السلطة تعد سلاحا خطيرا يملكه المحافظ على الأملاك العقارية خصوصا أن هناك بعض الحالات التي يقدم فيها المتعرض وثائق جدية تظهر على أنه محق في تعرضه ومع ذلك يرفض طلب تعرضه. 

 ـ أجل التعرض الاستثنائي:

 يستطيع كل من يدعي حقا على عقار في طور التحفيظ أن يتدخل في مسطرة التحفيظ عن طريق تقنية التعرض داخل الأجل المحدد بمقتضى الفصل 24 من ظ.ت.ع، أما إذا انقضى هذا الأجل فإنه يبقى له مجرد حق احتمالي، بحيث إن المحافظ هو الذي يملك كامل السلطة التقديرية قصد قبول أو رفض هذا التعرض.

وبالرجوع للفصل 29 من ظ.ت.ع المعدل يتضح على أنه حدد الجهة الوحيدة لقبول التعرضات خارج الأجل وهو المحافظ على الأملاك العقارية، وهذا عكس ما كان عليه الأمر بمقتضى الفصل 29 الملغى الذي كان يخول لوكيل الملك إمكانية قبول التعرض خارج الأجل، لكن بشرط وجود تعرض سابق قدم أمام المحافظ على الأملاك العقارية وانتهت جميع مراحل مسطرة التحفيظ، وتمت إحالة الملف على المحكمة الابتدائية، أما إذا لم يتحقق هذا الشرط فلا يمكن قبول هذا التعرض وهو ما أكده القضاء في عدة مناسبات، حيث جاء في حكم قضائي ما يلي: "وحيث من جهة أخرى فإن القرار المتخذ من طرف السيد وكيل الملك بقبول التعرض يعتبر عديم الأساس وخرقا للفقرة الأولى من الفصل 29 من القانون العقاري لصدوره في وقت كان الملف لازال بالمحافظة العقارية ولم يتم إحالته على المحكمة حتى يمكن استعمال هذا الحق". 

 وللإشارة فإن تقديم التعرضات خارج الأجل أصبحت محصورة في حالة واحدة وهي أمام المحافظ، وذلك بشرط تقديم مستندات ووثائق مبنية على أساس وجدية، مع ضرورة أداء الواجبات القضائية وحقوق المرافعة، ما لم يكن الشخص مستفيدا من المساعدة القضائية، وكذا الأسباب التي منعته من تقديمه داخل الأجل العادي وشريطة عدم إحالة الملف على المحكمة، أما قبول تعرضات خارج هذه الحالة فإنه يهدد استقرار المعاملات ويجعل الملكية العقارية دائما موضوع نزاع.

4-      دور المحافظ في البت بشأن التعرضات :

يتمتع المحافظ على الأملاك العقارية بسلطات وصلاحيات واسعة في مجال التحفيظ تختلف عن الصلاحيات المخولة له بخصوص التعرض، فدور المحافظ في البت بشأن التعرضات يعتبر دورا نسبيا إن لم نقل محدودا، فتقديم طلب التعرض يفرض على المحافظ اتخاذ قرار بشأنه والمتمثل إما في قبول التعرض ـ إذا قدم داخل الأجل المحدد وكان مستوفيا للشروط القانونية المتطلبة ـ، أو في رفضه ـ إذا لم تتوفر هذه الشروط ـ والاحتفاظ للمتعرض بحق الطعن في هذا القرار لدى المحكمة في بعض الحالات، كما يمكن للمحافظ اللجوء إلى التوفيق بين المتنازعين مما يضع حدا للنزاع ويمنع رفعه إلى الجهة القضائية المختصة، وبالتالي يبادر المحافظ إلى إتمام إجراءات التحفيظ.

5-      اثار التعرض :

اذا تم التعرض العادي او الاستثنائي بصورة صحيحة بان جاء مستوفيا للضوابط القانونية و داخل الاجل المحدد قانونا. فان المحافظ على الاملاك لعقارية يبلغ فورا نسخا من مضمونه الى طالب التحفيظ الذي يمكنه قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء اجل التعرض ان يدلي بما يثبت رفضها او قبولها.

و اذا ازال طالب التحفيظ التعرضات تماما سواء كان ذلك باثباته رفعها او بقبوله بها. امكن للمحافظ على الاملاك العقارية ان يباشر التحفيظ وفق ما هو منصوص عليه في الفصل 30 من قانون 14.07.

إذا لم يتمكن طالب التحفيظ من ذلك فإن المحافظ على الأملاك العقارية، يمكنه أن يجزئ المطلب، ويؤسس رسما عقاريا خاصا بالجزء الذي لا يشمله النزاع بعد إجراء تحديد تكميلي.

يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أثناء جريان المسطرة وقبل توجيه الملف إلى المحكمة الابتدائية، أن يعمل على تصالح الأطراف ويحرر محضرا بالصلح يوقع من قبلهم.

وتكون لاتفاقات الأطراف المدرجة بهذا المحضر قوة الالتزام العرفي. الفصل 31 من قانون 14.07

يعتبر التعرض لاغيا وكأن لم يكن، إذا لم يقدم المتعرض خلال الأجل المنصوص عليه في الفصل 25 من هذا القانون، الرسوم والوثائق المؤيدة لتعرضه، ولم يؤد الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية.

تؤدى الرسوم القضائية وحقوق المرافعة عن كل واحد من التعرضات المتعلقة بالمطلب الواحد ويتم استخلاصها من طرف المحافظة العقارية لفائدة كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية.

إن التعرضات المتبادلة بين مطلبين للتحفيظ الناتجة عن تداخل بينهما، لا تؤدى عنها الرسوم القضائية ولا حقوق المرافعة.

خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام الأجل المنصوص عليه في الفصل 23 يوجه المحافظ على الأملاك العقارية مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرتها. الفصل 32 من قانون 14.07.