القانون العقاري: الرسم العقاري

تمهيد :

يترتب على التحفيظ العقاري الرسم العقاري الذي يتضمن وصفا مفصلا للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعها ومساحتها، إضافة إلى التعريف بمالكه و مختلف الحقوق و التصرفات الواقعة عليه.

و يمكن طلب الاطلاع على الرسم العقاري بالمحافظة على الاملاك العقارية من طرف كل من يهمه الامر و ان يطلب شهادة بتلك الوضعية. كما يمكن للمالك الحصول على نسخة او نظير من الرسم. و لأصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار الحصول على شهادة التقييد الخاصة.

1-  انشاء الرسم العقاري :

الرسم العقاري او رسم التملك ينظمه المحافظ على الاملاك العقارية الذي يجب ان يكون مستوفيا للبيانات الالزامية المنصوص عليها في الفصل 52 من قانون 14.07 و هي كالتالي :

1- وصفا مفصلا للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعه ومساحته؛

2- الاسم الشخصي والعائلي للمالك ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة. ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم. وإذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي وكذا ممثله القانوني؛

3- الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار.

يحمل هذا الرسم العقاري رقما ترتيبيا واسما خاصا به ويبقى تصميم العقار ملحقا به.

و إذا أسس الرسم العقاري أو قيد به حق عيني في اسم قاصر أو محجور، فيجب التنصيص فيه على سن القاصر أو نوع عدم الأهلية. إذا انتهت حالة القصور أو الحجر فإن القاصر الذي صار راشدا أو المحجور الذي أصبح متمتعا بالأهلية يمكنه أن يحصل بشأن ذلك على تعديل في رسمه العقاري.  الفصل 55 من ق 14.07.

يمكن للمالك المقيد أن يطلب تغيير اسم العقار المحفظ. وفي حالة الشياع تكون الموافقة الصريحة لكافة الشركاء المقيدين ضرورية.

ينشر الطلب بالجريدة الرسمية ويقيد في سجل الإيداع بعد انصرام خمسة عشر يوما من تاريخ هذا النشر ويضمن الاسم الجديد بالرسم العقاري وبنظيره ويشار إليه لاحقا في التقييدات والوثائق. الفصل 52 مكرر من ق 14.07.

2-  انشاء رسم عقاري خاص لكل عقار بمفرده :

الرسم العقاري يخص عقارا واحدا فقط سواء كان عبارة عن قطعة واحدة او عدة قطع مادامت تشكل في مجموعها وحدة عقارية متصلة ببعضها و لو اتصالا يسيرا و سواء كان يملكها شخص واحد او عدة اشخاص.

و إذا وقع تجزيء عقار بسبب قسمة أو غيرها فإنه يباشر تحديد كل قطعة من طرف مهندس مساح طبوغرافي محلف من جهاز المسح العقاري، مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، يقوم بنقل العملية إلى التصميم، ويؤسس رسم عقاري وتصميم مستقلين لكل جزء من العقار. يمكن الاحتفاظ بالرسم العقاري الأصلي للجزء المتبقي من العقار بيد المالك. وفي هذه الحالة يقيد به المحافظ على الأملاك العقارية جميع البيانات المفيدة ويصحح التصميم نتيجة ذلك. الفصل 54 من 14.07.

و يحق لكل مالك يريد تحفيظ عقار له و كان يملك عقارا اخر محفظ و كانا يشكلان معا وحدة عقارية فانه يحق له ان يعدل الرسم الاول بحيث يصبح شاملا للعقارين معا بدلا من ان ينظم رسما عقاريا خاصا بالعقار الجديد.

كما يحق للمالك ان يطلب ضم الرسوم في رسم عقاري واحد شامل لكل العقارات التي كانت محفظة برسوم عقارية متعددة و كانت هذه العقارات متصلة ببعضها او متجاورة.

اما الرسوم السابقة فانه يتم الغائها من طرف المحافظ على الاملاك العقارية بان يضع علامات الالغاء و طابع المحافظة على كل صفحاتها و يلغي بنفس الكيفية رسوم الملكية المسلمة سابقا للمالك و يحتفظ بها في المحفوظات بالمحافظة على الاملاك العقارية.

كما يجوز لمالك عقار محفظ الذي اشترى جزءا من عقار محفظ مجاور ان يعدل الرهم العقاري القديم ليصبح شاملا للجزء الجديد.

3-  حق المالك في اخذ نظير من الرسم العقاري و من التصميم الملحق به :

  للمالك دون غيره، الحق في أخذ نظير من الرسم العقاري ومن التصميم الملحق به. يشهد المحافظ على الأملاك العقارية بصحتهما بإمضائه ووضع خاتم المحافظة العقارية عليهما.

في حالة الشياع لا يسلم إلا نظير واحد للشريك المفوض له ذلك. أما باقي أصحاب الحقوق العينية فيمكنهم الحصول على شهادة خاصة بالتقييد. ف 58. او رسم خاص بناء على طلب.

4-  وجوب تطابق الرسم العقاري مع أصله :

يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بنسخ كل بيان تم تقييده بالرسم العقاري في نظيره المقدم له. ويشهد بمطابقة النظير للرسم العقاري. ف 60.

الا ان المشرع خرج عن قاعدة تطابق بيانات الرسم العقاري و النظير في حالة الرهن الاتفاقي بقرض قصير الاجل حين اجاز امكانية تأجيل تقييده بالرسم العقاري لمدة لا تتعدى 90 يوما بحيث لا يترتب عن هذا التأجيل فقدان الدائن المرتهن لمرتبته التي يبقى مكتسبا لها شريطة ان يودع الدائن المرتهن اصل العقد او نسخة منه مع نظير الرسم العقاري بالمحافظة العقارية و يطلب كتابة من المحافظ على الاملاك العقارية ان يقيد حقه تقييدا احتياطيا او ان يحتفظ لديه بنظير الرسم العقاري و يمتنع من اجراء أي تقييد أخر برضى المالك و ذلك مدة 90 يوما تسري من تاريخ التقييد المنجز و يضمن هذا التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري و لا يشار اليه في نظير.

و يمكن للدائن المرتهن ان يطلب قبل انصرام المدة المذكورة تقييد حقه بصفة نظامية ليأخذ رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي الذي يتعلق به.

و ينتهي مفعول التقييد الاحتياطي للرهن المؤجل و يشطب عليه تلقائيا اذا لم ينجز التقييد النهائي لحق الدائن المرتهن خلال مدة 90 يوما. المادة 184 و 185 و 186 من قانون 39.08.  

و حالة انعدام التطابق هذه بين الرسم العقاري و نظيره هي حالة مؤقتة لا يمكن ان تتعدى اجل 90 يوما و بانتهائها اما ان يوفي المدين الراهن بالدين المضمون فيشطب المحافظ على الرهن الرسمي الاتفاقي و الا فان الدائن المرتهن ملزم قبل انتهاء الاجل ان يطلب تقييد حقه الذي لم يعد مضمونا بالتقييد الاحتياطي. و عندئذ يعود التطابق بين الرسم العقاري و نظيره.

5-  شهادة التقييد الخاصة :

إذا كان نظير الرسم العقاري لا يسلم إلا للمالك فان المشرع منح لغيره ممن يعنيهم أمر العقار الحصول على شهادات عقارية خاصة تثبت حقوقهم. و هكذا ففي حالة الشياع فان الشريك الغير المفوض له إدارة العقار الشائع يمكنه الحصول على شهادة عقارية خاصة بالتقييد تثبت حقه.
 كما أن لكل شخص يملك حقا عينيا على عقار محفظ أن يطلب شهادة عقارية تثبت الحق الذي يتمتع به.
 علاوة على هاته الشهادات العقارية الخاصة فانه يحق لكل من يعنيه أمر الاطلاع على وضعية العقار أن يطلب بيانا عاما أو خاصا بما هو مسجل بالرسم العقاري ويكون المحافظ ملزما بتسليم هذا البيان لمن يطلبه، تطبيقا لمقتضيات الفصل 61 ظ.ت.ع.

و بجانب الشهادة الخاصة التي تنظم باسم اصحاب حق الانتفاع او الكراء الطول الامد او صاحب حق السطحية يمكن ان تنظم شهادة باسم الشريك على الشيوع غير المكلف بإدارة الملك الشائع.

و هكذا جاء القرار الوزاري الصادر في 20 رجب 1333 الموافق 3 يونيو 1915 المتضمن التفصيلات التطبيقية لنظام التحفيظ العقاري يبين الاحكام التي تتعلق بالشهادة الخاصة بالتقييد او الرسوم العقارية الخاصة. و هذه الاحكام تتلخص في :

-          يمكن بعد التحفيظ تنظيم رسوم خاصة بناء على الطلب باسم المنتفع او صاحب الكراء لمدة طويلة او صاحب حق السطحية او صاحب حق من الحقوق المتفرعة عن الملكية.

 و هكذا اذن يمكن للدائن الحاصل على شهادة خاصة بتقييد الرهن لفائدته مسلمة له من طرف المحافظ على الأملاك العقارية طبقا للشروط المنصوص عليها في الفصل 58 من الظهير. الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري أن يطلب بيع الملك المرهون بالمزاد العلني عند عدم الوفاء بدينه في الأجل.

تكون للشهادة الخاصة المذكورة قوة سند قابل للتنفيذ. م 214 من م.ح.ع و للدائن المرتهن الذي لم يستوف دينه في أجل استحقاقه أن يحصل على بيع الملك المرهون وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون، وذلك بعد توجيه إنذار بواسطة المكلف بالتنفيذ للمدين الأصلي وللحائز، لأداء الدين أو التخلي عن الملك المرهون داخل خمسة عشر يوما من تاريخ التوصل به. م 215 من م.ح.ع

يتضمن الإنذار المشار إليه في المادة السابقة اسم المالك المقيد واسم الملك المرهون وموقعه ومساحته ومشتملاته ورقم رسمه العقاري. يبلغ المكلف بالتنفيذ نسخة من الإنذار المذكور إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيده بالرسم العقاري. يعتبر الإنذار المذكور بمثابة حجز عقاري وينتج نفس آثاره. م 216 من م.ح.ع.

بالإضافة إلى الإخطار المنصوص عليه في الفصل 473 من قانون المسطرة المدنية فإن المكلف بالتنفيذ يوجه إلى المحجوز عليه وشركائه وإلى جميع أصحاب الحقوق العينية الواردة على الملك إنذارا للإطلاع على دفتر التحملات والشروط وذلك داخل أجل ثمانية أيام من تاريخ إيداع هذا الدفتر. م 219 من م.ح.ع.

لا تسلم كتابة ضبط المحكمة محضر إرساء المزايدة إلا بعد أداء الثمن المستحق أو إيداعه بصندوق المحكمة إيداعا صحيحا لفائدة من له الحق فيه. يترتب على تقييد محضر إرساء المزايدة بالرسم العقاري انتقال الملك إلى من رسا عليه المزاد وتطهيره من جميع الامتيازات والرهون ولا يبقى للدائنين حق إلا على الثمن. م 220 من م.ح.ع.

لا تقبل أي مزايدة في ثمن العقار بعد بيعه بالتراضي. م 221 من م.ح.ع

-          كل صاحب حق من الحقوق المذكورة اعلاه يمكن منحه نسخة صحيحة تامة عن الرسم العقاري الخاص الذي طلب تنظيمه. و تخضع نسخ الرسم العقاري الخاصة للاحكام التي تطبق على نسخ رسوم التملك او الرسم العقاري. ف 18 من القرار الوزاري 3 يونيو 1915.

-          اذا جرى نقل حق من الحقوق المذكورة اعلاه من شخص الى اخر بتصرف قانوني فانه يذكر على الرسم الخاص النظم بشأنها و على النسخة المطابقة اسماء اصحاب الحق العيني. ف 19 من نفس القرار.

بالاضافة الى الشهادة الخاصة يحق لكل من بعنيه الامر الاطلاع على وضعية العقار بان يطلب بيانا عاما او خاصا بما هو مقيد بالرسم العقاري وفقا للفصل 61 من قانون رقم 14.07. و الذي جاء فيه انه يسلم المحافظ على الأملاك العقارية، عندما يطلب منه ذلك، بيانا عاما أو خاصا بما قيد بالرسم العقاري، ونسخا من الوثائق المودعة تنفيذا لمقتضيات هذا القانون.

6-  تسليم نظير الرسم العقاري وشهادة التقييد الخاصة:

في حالة ضياع أو سرقة أو تلف نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة يجب على صاحبهما أن يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية الوثائق المثبتة وأن يدلي إليه بتصريح يتضمن هويته وظروف الضياع أو السرقة أو التلف وكل ما لديه من معلومات عن الحادث. و يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية إذا ما ظهر له صدق التصريح أن يسلم للمعني بالأمر نظيرا جديدا للرسم العقاري أو نسخة من شهادة التقييد الخاصة بعد انصرام خمسة عشر يوما من تاريخ نشر إعلان بذلك في الجريدة الرسمية. الفصل 101 من ق 14.07.

و ينص المحافظ على الأملاك العقارية بالرسم العقاري على تسليم النظير الجديد أو نسخة شهادة التقييد الخاصة مع بيان تاريخ وظروف التسليم. وتكون للنظير الجديد أو لنسخة شهادة التقييد الخاصة المسلمين بهذه الكيفية نفس القيمة القانونية لأصلهما ويستعملان لنفس الأغراض. ف 102 من ق 14.07.

كما يمكن اللجوء الى المحكمة الابتدائية المختصة للمطالبة بنظير جديد للرسم العقاري او نسخة شهادة التقييد الخاصة و التي تبت وفق قانون المسطرة لمدنية في حالة اذا وقع تعرض من الغير على تسليم نظير جديد للرسم العقاري او نسخة شهادة التقييد الخاصة المنصوص عليهما في الفصل 101 من قانون 14.07.