تعريف
عقد الكراء:
يعرف الفصل 627 من قانون الإلتزامات والعقود عقد الكراء بانه " عقد بمقتضاه يمنح احد طرفيه للآخر منفعة منقول او عقار خلال مدة معينة في مقابل اجر محدد، يلتزم الطرف الآخر بدفعها "
من خلال هدا التعريف يمكننا تحديد خصائص عقد الكراء و هي :
1. عقد رضائي
2. عقد مؤقت
3. عقد تبادلي
4. عقد لا ينشئ إلا التزامت شخصية
5. عقد معاوضة
1- عقد الكراء عقد رضائي :
يعتبر عقد
الكراء عقد رضائي لانه ينعقد بمجرد اتفاق طرفيه المكري والمكتري أصالة او نيابة
على ان يمنح الاول للثاني حق الإنتفاع بشيء معين لمدة معينة بمقابل محدد. إلا ان
هده الرضائية لم تعد مطلقة مند صدور ظهير 5 ماي 1928 ، وهكدا اصبح إنشاء عقد
الكراء يخضع لسلطة المتعاقدين اما إنهاؤه فاصبح بيد المكتري كما ان اجرة الكراء
ولو حددت من الطرفين فقد اعطى المشرع الحق للمكتري في رفع دعوى داخل 3 اشهر من
بداية العقد يطلب فيها تحديد الأجرة الحقيقية للمحل بواسطة خبير.
ومن الملاحظ ان تدخل المشرع في الحد من إرادة المكري وقفط في كراء المحلات السكنية والمهنية والحرفية اما كراء الاراضي الفلاحية او الرعوية أو الاشياء المنقولة كالسيارات و الاصول التجارية فإن احكام قانون الالتزامات والعقود هي السارية عليها.
2- عقد الكراء عقد مؤقت :
ومن الملاحظ ان تدخل المشرع في الحد من إرادة المكري وقفط في كراء المحلات السكنية والمهنية والحرفية اما كراء الاراضي الفلاحية او الرعوية أو الاشياء المنقولة كالسيارات و الاصول التجارية فإن احكام قانون الالتزامات والعقود هي السارية عليها.
2- عقد الكراء عقد مؤقت :
إن عنصر
الزمن هو ما يميز عقد الكراء عن عقد البيع فالكراء يكون لمدة معينة والزمن المتفق
عليه هو الوحدة التي على اساسها تحدد الأجرة. و ينتهي
بانتهاء المدة المحددة بقوة القانون.
3- عقد الكراء عقد تبادلي :
3- عقد الكراء عقد تبادلي :
بمعنى انه
يلزم طرفيه معا فتنقضي التزامات الطرف الاول حينما تنقضي التزامات الطرف التاني
وتعتبر حقوق احدهما التزامات على الاخر والعكس. فالمكري ملزم بتمكين المكتري
بالانتفاع بالعين المكتراة و المكتري ملزم بنفس المدة بالوفاء بالاجرة.
4- عقد الكراء عقد شخصي :
4- عقد الكراء عقد شخصي :
بمعنى ان حق
المكتري يبقى دائما باتجاه المكري وليس الكافة بخلاف الحق العيني الدي يواجه به
الكافة فمتلا ليس للمكتري حق الشفعة وليس له حق الإرتفاق كما ليس من حقه ان يعقد
رهنا رسمبا او حيازيا على ما يكتريه. أي ان المكتري له حق الانتفاع المؤقت مع واجب
رد الشيئ على حالته عند انتهاء الكراء.
5- عقد الكراء عقد معاوضة :
5- عقد الكراء عقد معاوضة :
أي ان كلا
الطرفين يعطي مقابلا يوازي ما يستفيد منه وهدا ما يميز عقد الكراء عن عارية
الإستعمال الدي يسمح للمستعير باستعمال الشيء دون ان يدفع للمعير مقابل انتفاعه.
6- عقد الكراء من عقود الإدارة :
6- عقد الكراء من عقود الإدارة :
إن عقد
الكراء لا ينقل إلى المكتري ملكية الشيء المكترى وإنما ينقل له حق منفعة هدا الشيء
ولدلك فإنه ينقل له حقا شخصيا فقط وليس عينيا .
وبناءا على دلك ، يحق للشريك او الشركاء على الشياع الدين يملكون 75 بالمائة من العين أن يكروه للغير ولو دون موافقة باقي الشركاء على ان يدفعوا لهم نصيبهم من اجرة الكراء .
غير ان الكراء الطويل الامد والدي تفوق مدته 18 سنة يخول للمكري حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي بناءا على الفصل 87 من ظهعير 2/06/1915 المطبق على العقار المحفظ.
تمييز عقد الكراء عن بعض العقود المشابهة
1- عقد الكراء وعقد البيع:
يعتبر عقد الكراء من اعمال الإدارة فقط بينما البيع من اعمال التصرف هدا من جهة ومن جهة اخرى يعتبر هلاك الشيء المبيع يقع على عاتق المشتري في البيع إدا وقع بعد التسليم بينما لا يكون البائع مسؤول عن الهلاك إلا إدا وقع بسبب يرجع لخطئه أو خطأ من هو مسؤول عنهم.
الثمن في عقد البيع يكون دائما نقودا بينما في عقد الكراء يمكن ان يكون جزئا من الارباح إدا كان المحل يستغل في التجارة
وقد يدق أحيانا الفرق بين العقدين إلى درجة يصعب معها وصف التصرف وتكييفه كحالة العقد الوارد على المقالع والمناجم .ففي هده الحالة يكون العقد بيعا لأن المشتري يتملك جزئا من الارض .
2- عقد الكراء وعقد الوديعة :
الاصل في الوديعة انها تكون بدون اجر و يمكن ان تكون باجر إذا اشترط دلك او تبين من ظروف الحال او من خلال العرف.
غير انه يصعب التمييز احيانا بين الكراء والوديعة كما في حالة و الصناديق الحديدية الموجودة في الابناك والتي اختلف الفقه في تكييفها فقد ذهب جانب إلى اعتبار هدا العقد كراء لأن اهم خصائص الوديعة أن يتسلم المودع لديه الوديعة ويتولى حفظها إلى غاية إرجاعها للمودع بناء على طلبه، في حين ان البنك لا يتسلم الوديعة بل يضع تحت تصرف العميل صندوق حديدي.
والراجح انها عقود كراء للأسباب التالية:
اولا: ان البنك لا يتحمل اية مسؤولية في حالة سرقة هده المخازن.
تانيا : في حالة نشوب حريق في البنك بسبب عيب خفي في البناء يلتزم البنك بتعويض المكتري.
اما المخازن العامة فيعتبر العقد الرابط بين صاحبها وصاحب البضاعة عقد وديعة.
3- عقد الكراء وعقد العارية :
عقد عارية الإستعمال هو عقد يعطى فيه الحق للمستعير باستعمال الشيء المملوك للغير على ان يرد هدا الشيء للمعير إما عند الطلب او في نهاية مدة محدد اي ان عارية الإستعمال عقد تبرع فيما عقد الكراء عقد معاوضة .
4- عقد الكراء والترخيص بالإستغلال:
الترخيص بالإستغلال عقد يمنح بموجبه مالك العقار لشخص استغلاله مقابل تعويض .وكثيرا ما يصعب تكييف هدا العقد هل هو عقد ترخيص او كراء.
إن عقد الإستغلال غالبا ما يقع على اراضي تملكها الدولة أو الجماعات المحلية او محلات ملحقة ببعض الفنادق الكبرى وهي غالبا ما تخصص للأكشاك او بيع الصحف والاكل الخفيفة والمشروبات
وهدا الترخيص وإن كان مشابها لعقد الكراء إلا انه لا يمنح لصاحبه الحق في المطالبة بتطبيق قانون الاكرية، بل تحكمه شروط منح الترخيص.
وبناءا على دلك ، يحق للشريك او الشركاء على الشياع الدين يملكون 75 بالمائة من العين أن يكروه للغير ولو دون موافقة باقي الشركاء على ان يدفعوا لهم نصيبهم من اجرة الكراء .
غير ان الكراء الطويل الامد والدي تفوق مدته 18 سنة يخول للمكري حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي بناءا على الفصل 87 من ظهعير 2/06/1915 المطبق على العقار المحفظ.
تمييز عقد الكراء عن بعض العقود المشابهة
1- عقد الكراء وعقد البيع:
يعتبر عقد الكراء من اعمال الإدارة فقط بينما البيع من اعمال التصرف هدا من جهة ومن جهة اخرى يعتبر هلاك الشيء المبيع يقع على عاتق المشتري في البيع إدا وقع بعد التسليم بينما لا يكون البائع مسؤول عن الهلاك إلا إدا وقع بسبب يرجع لخطئه أو خطأ من هو مسؤول عنهم.
الثمن في عقد البيع يكون دائما نقودا بينما في عقد الكراء يمكن ان يكون جزئا من الارباح إدا كان المحل يستغل في التجارة
وقد يدق أحيانا الفرق بين العقدين إلى درجة يصعب معها وصف التصرف وتكييفه كحالة العقد الوارد على المقالع والمناجم .ففي هده الحالة يكون العقد بيعا لأن المشتري يتملك جزئا من الارض .
2- عقد الكراء وعقد الوديعة :
الاصل في الوديعة انها تكون بدون اجر و يمكن ان تكون باجر إذا اشترط دلك او تبين من ظروف الحال او من خلال العرف.
غير انه يصعب التمييز احيانا بين الكراء والوديعة كما في حالة و الصناديق الحديدية الموجودة في الابناك والتي اختلف الفقه في تكييفها فقد ذهب جانب إلى اعتبار هدا العقد كراء لأن اهم خصائص الوديعة أن يتسلم المودع لديه الوديعة ويتولى حفظها إلى غاية إرجاعها للمودع بناء على طلبه، في حين ان البنك لا يتسلم الوديعة بل يضع تحت تصرف العميل صندوق حديدي.
والراجح انها عقود كراء للأسباب التالية:
اولا: ان البنك لا يتحمل اية مسؤولية في حالة سرقة هده المخازن.
تانيا : في حالة نشوب حريق في البنك بسبب عيب خفي في البناء يلتزم البنك بتعويض المكتري.
اما المخازن العامة فيعتبر العقد الرابط بين صاحبها وصاحب البضاعة عقد وديعة.
3- عقد الكراء وعقد العارية :
عقد عارية الإستعمال هو عقد يعطى فيه الحق للمستعير باستعمال الشيء المملوك للغير على ان يرد هدا الشيء للمعير إما عند الطلب او في نهاية مدة محدد اي ان عارية الإستعمال عقد تبرع فيما عقد الكراء عقد معاوضة .
4- عقد الكراء والترخيص بالإستغلال:
الترخيص بالإستغلال عقد يمنح بموجبه مالك العقار لشخص استغلاله مقابل تعويض .وكثيرا ما يصعب تكييف هدا العقد هل هو عقد ترخيص او كراء.
إن عقد الإستغلال غالبا ما يقع على اراضي تملكها الدولة أو الجماعات المحلية او محلات ملحقة ببعض الفنادق الكبرى وهي غالبا ما تخصص للأكشاك او بيع الصحف والاكل الخفيفة والمشروبات
وهدا الترخيص وإن كان مشابها لعقد الكراء إلا انه لا يمنح لصاحبه الحق في المطالبة بتطبيق قانون الاكرية، بل تحكمه شروط منح الترخيص.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق