التحفيظ العقاري: اثار التقييد الاحتياطي

إن التقييد الاحتياطي ينتج عنه آثار قانونية هامة سواء في المدة التي يستغرقها(الفقرة الاولى), أو على الحقوق التي يحافظ عليها (الفقرة الثانية), أو كذا الأشخاص الذين يحتج بالتقييد الاحتياطي في مواجهتهم (الفقرة الثالثة).

الفقرة الاولى: آثار التقييد الاحتياطي في الزمان:

إن أول أثر يترتب عن التقييد الاحتياطي من حيث الزمان هو الرجعية، بحيث أنه بعد تقيد الحق نهائيا، فإنه يعود بأثر رجعي إلى تاريخ التقييد الاحتياطي وهو ما تنص عليه الفقرة ما قبل الأخيرة من الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري[1].

لكن السؤال المطروح هنا هل هذا الأثر الرجعي مطلق أم نسبي؟ أي هل سيؤرخ التقييد النهائي بنفس تاريخ التقييد الاحتياطي؟ أم ستحدد فقط مرتبة هذا التقييد بالنسبة للتقييدات الأخرى المتخذة خلال الفترتين؟ وبالتالي تكون الرجعية نسبية؟

إن التقيد الاحتياطي لا يوفق سير التقييدات وإن التقييدات اللاحقة لهذا التقييد الاحتياطي تظل مؤقتة على أي حال وقابلة للتشطيب عليها حسب المصير الذي سيخصص للحق المطالب به من طرف صاحب التقيد الاحتياطي والحافظ عليه بواسطته، بحيث إذا زال العائق وقيد نهائيا فإن مصير الحقوق اللاحقة للحق المقيد احتياطيا سيكون التشطيب وسيحل هذا الحق المعترف به محلها بقوة القانون، وفي هذا الصدد لا يمكن التحدث عن الغير الذي اكتسب الحقوق اللاحقة على أساس التقييد عن حسن نية نظرا لكون هذا الغير كان عالما بالنزاع القائم على كل حال بواسطة إطلاعه على التقييد الاحتياطي المثبت بالرسم العقاري المعني بالأمر، وتكون هنا رجعية التقييد الاحتياطي مطلقة وبدون الآثار هي تقبل التمديد ولا تقبل التجديد .

فما هو المقصود بالتمديد والتجديد؟

إن مدة التقييد الاحتياطي في المغرب محددة وبدقة وبالرجوع الى مقتضيات الفصل 85 و 86 من ظهير التحفيظ العقاري والمادة 6 من ظهير فاتح يونيو 1915 بشأن المقتضيات الانتقالية يتبين أنه يمكن لهذه المدد أن تتكامل فيما بينها، وهذا هو التمديد أي منح التقييد الاحتياطي نفس آثار الاستمرارية لكن بوسائل واحدة ولمدد وداخل أجال مختلفة رغم اتحاد الموضوع، أما التجديد والذي يقصد به منح التقييد الاحتياطي آثارا تستمر في الزمن ولكن بوسائل أخرى ولمدد وداخل نفس الآجال مع اتحاد الموضوع فيطرح إشكال بالأساس بالنسبة للتقييد الاحتياطي بموجب سند لمدة 10 أيام أو بمقتضى قرار من رئيس المحكمة الابتدائية، أما التقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى مقال الدعوى، فلا

يطرح مشكل لكون مفعوله يمتد حتى نهاية النزاع القضائي.

وهكذا هل يمكن تجديد التقييد الاحتياطي بمقتضى سند لمدة 10 أيام بتقيد احتياطي آخر بموجب نفس السند ولمدة عشرة أيام أيضا، وذلك للحفاظ على نفس الحق ولنفس الأسباب؟
وهل يمكن تجديد التقييد الاحتياطي المتخذ بواسطة قرار من رئيس المحكمة الابتدائية بموجب قرار آخر؟ هناك من الفقه من يرى إمكانية تجديد التقيد الاحتياطي وذلك بناء على عدم وجود أي نص قانوني يمنع من تجديد أمر التقييد الاحتياطي إذا كانت هناك أسباب معقولة تبرره.

غير أن اتجاه آخر يرى عدم إمكانية تجديد التقييد الاحتياطي نظرا بالعكس لعدم وجود نص تشريعي صريح يسمح بالتجديد حيث إن الدول التي أخذت بإمكانية تجديد التقييد الاحتياطي نصت عليه صراحة في تشريعها العقاري، وأخذا بهذا الطرح فإن المشرع المغربي نظم أحكام التمديد والتشطيب لكنه في المقابل لم ينظم بتاتا فكرة التجديد.

الفقرة الثانية: آثار التقييد الاحتياطي على الحقوق:

إن التقييد الاحتياطي بمقتضى الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري[2] يحدد مرتبة التقييد اللاحق للحق المقيد احتياطيا، وهكذا فمن آثار التقيد الاحتياطي إعطاء الأفضلية للحق المقيد احتياطيا على باقي الحقوق اللاحقة المقيدة بعد التقييد الاحتياطي لكن قبل تقيد هذا الحق تقييدا نهائيا.

فالقاعدة العامة هي أن التقييد الاحتياطي لا يوقف سير التقييدات اللاحقة له إلا في حالة واحدة،

وهي حالة التقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى سند، وفيما عدا هذا الاستثناء، فإنه يمكن تقييد كل الحقوق القابلة للتقيد النهائي رغم وجود التقييد الاحتياطي حيث تجدر الإشارة إلى أن المالك المقيد قبل اتخاذ التقييد الاحتياطي لا يفقد حقه في التصرف بالعقار المعنى بالأمر بفعل التقييد الاحتياطي، وإنما تفقد كل التصرفات التي يبرمها هذا المالك وكل الحقوق التي ينشئها أو يسقطها ابتداء من تاريخ اتخاذ التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري وحجيتها في مواجهة المستفيد من التقييد الاحتياطي .

الفقرة الثالثة: آثار التقيد الاحتياطي على الأشخاص:

إن التقييد الاحتياطي كالتقيد النهائي ينتج آثاره إزاء الكل سواء فيما بين الأطراف أو في مواجهة الغير، بمقتضى مبدأ الأثر المطلق للتقييد الذي يهيمن على نظام التحفيظ العقاري المغربي.

وإذا كان الفصل 202 من ظهير 2 يونيو 1915 بأن التشريع المطبق على العقارات المحفظة لم يعرض لأثار الدعوى إلا في مواجهة الغير، فإن آثار الدعوى تسري تلقائيا بين الأطراف دون حاجة إلى الالتجاء إلى التقييد الاحتياطي .

وينتج التقييد الاحتياطي آثاره أيضا في مواجهة أولئك الذين توجد لهم حقوق لاحقة له، أي الذين يتخذون تقييدات نهائية لاحقة على التقيد الاحتياطي، كما يسري أيضا في مواجهة المالك المقيد صاحب التقييد السابق مباشرة، إلا لأنه لا يحتج به في مواجهة مالكي الحقوق السابقة لحق هذا المالك المقيد صاحب التقييد السابق مباشرة سوى في حالة المطالبة بالتشطيب على حقوقهم وشريطة إدخالهم في الدعوى.

[1] جاء في هذه الفقرة ما يلي: " ... إن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الاحتفاظ به".

[2] القانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011).